Jean-Thomas Trojani, PDG du Groupe, s’exprime dans ImmoWeek !

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Le marché immobilier en Corse a ses particularités; Jean-Thomas Trojani, président-directeur général et fondateur du groupe Corsea, promoteur présent sur toute l’île de Beauté, le décrypte pour Immoweek.

Pouvez-vous présenter Corséa Promotion ?

L’entreprise a été créée en mai 2009, se développant d’abord grâce aux rachats de permis de construire, puis, à partir de 2012, en construisant des résidences destinées aux accédants et aux investisseurs. A partir de 2015, l’entreprise s’est implantée dans toute la Corse, que ce soit en Haute-Corse, en Corse-du-Sud, à Bastia, à Ajaccio ou à Porto Vecchio. Nous sommes le seul acteur de l’île à couvrir tout le territoire. Nous produisons 90 % de logements, le reste étant partagé entre bureaux et lotissements. Nous réalisons également une activité de maisons individuelles sur des terrains en diffus, avec une production d’une cinquantaine de maisons, dont 99 % en résidence principale pour des particuliers. Par ailleurs, nous avons mis en place, en 2015, une foncière d’investissement, tournée vers les résidences de tourisme et les murs touristiques.

Quel est votre volume de production ?

En neuf ans, 600 logements ont été livrés et dix résidences sont actuellement en cours de construction, représentant environ 450 logements, à échéance 2020. Notre programme phare actuel est la « Résidence l’Altore », à Ajaccio, avec 170 logements, dont 40 maisons de ville, ainsi que des logements sociaux développés pour le compte d’Erilia et qui doivent être vendus dans le cadre du dispositif de démembrement. Le chantier doit démarrer en mars ; il s’agira du premier programme en Corse labellisé E+E-. S’agissant de nos autres opérations, nous allons réaliser des résidences de très haut standing à Porto Vecchio et à Cala Rossa. En mars, nous lancerons, par ailleurs, le chantier d’une résidence très proche de Calvi.

Quels sont vos chiffres clés ?

Notre chiffre d’affaires atteint 75 millions d’euros, dont 40 millions pour la promotion et 25 millions pour la foncière après un partenariat signé en octobre dernier.

Quelles sont les spécificités du marché immobilier en Corse par rapport au continent ? Qui sont les clients ?

Il existe très peu d’études sur ce marché, constitué de promoteurs régionaux qui travaillent à moins de 20 kilomètres de leur siège social, la plupart ne construisant qu’une à deux résidences par an. La Corse, située en zone B1, hormis deux portions en zone A correspondant à Ajaccio et Porto Vecchio, est constituée de micro-marchés : on peut trouver, autour de Bastia, un appartement à 2 500 euros/m2, en moyenne, s’adressant aux primo-accédants, mais aussi des biens qui avoisinent les 7 000-7 500 euros le mètre carré autour de Porto Vecchio et Calvi. Quant à nos clients, ce sont des jeunes couples entre 20 et 35 ans, avec un salaire mensuel de 6 000 euros à deux. Ce ne sont pas forcément des Corses. L’immobilier locatif est un segment de marché qui fonctionne également très bien : la demande en location est extrêmement forte, notamment en résidences proches du littoral, que les propriétaires en ancien gardent en résidence secondaire afin de les louer en résidence estivale.

Comment fonctionne l’attribution des permis de construire en Corse ?

En novembre 2018, le plan d’aménagement et de développement durable de la Corse (Padduc) s’applique à tout le territoire et nous impose de revoir complètement notre service de développement foncier, puisque celui-ci a gelé 90 % des terres constructibles afin de préserver les espaces agricoles. Le Padduc a totalement bouleversé le marché corse, nous obligeant notamment à nous recentrer sur les centres-villes, tandis que la construction devient véritablement une affaire de professionnels, puisqu’obtenir un permis de construire est devenu extrêmement compliqué. Nous avons donc anticipé son arrivée en ayant deux ans de résidences en stock devant nous, qui se vendent très bien…

Comment est constituée votre équipe ?

Deux personnes sont sur le continent afin de manager des réseaux des CGPI, une personne à la commercialisation, trois responsables de programme, ainsi que le back office, soit 14 personnes pour Corséa Promotion et 80 personnes pour l’ensemble du groupe. En raison du Padduc, notre équipe de développement foncier a été renforcée, en recrutant un urbaniste et en scindant le service en secteurs bastiais, ajaccien, portovecchien et pour la Balagne. D’une personne, nous sommes passés à quatre dévolues au développement foncier.

Quelles perspectives ?

Nous nous recentrons sur les centres-villes, les périphéries d’Ajaccio, de Bastia et de Porto Vecchio, en visant 500 logements par an, dont 150 à 200 au titre de la production de logements sociaux. La « Résidence l’Altore » d’Ajaccio est notre première à être vendue en partenariat avec Erilia, très présent en Corse, et nous souhaitons développer l’offre en logements sociaux, pour laquelle la demande est réelle. Labelliser nos programmes est également à l’ordre du jour, la résidence d’Ajaccio étant aussi une première en la matière. Nous souhaitons également encourager les primo-accédants, qui bénéficient d’un avantage de 10 000 euros grâce aux aides de la collectivité de la Corse. Celui-ci est doublé, grâce à des spécificités, à travers notre marque « Mon 1er appart.corsica », créée en 2012 est en passe de prendre son envol. Développer notre offre de lotissements devient de plus en plus difficile en raison de la surface foncière requise, tandis que le marché de bureaux est récent et limité. Il concerne surtout l’arrivée d’entreprises du continent et l’agrandissement d’entreprises corses, quand celles-ci ne réalisent pas elles-mêmes leurs travaux. En deux ans, nous avons construit 2 500 m2 de bureaux à Bastia.

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