Loi Pinel

Le projet de loi de finances pour 2018 entérine la prorogation du dispositif de défiscalisation Pinel pour 4 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2021. Il en est de même pour le Prêt à taux zéro (PTZ). Le dispositif d’investissement immobilier ne changera donc pas de nom sous Macron… En revanche, les conditions d’application et d’éligibilité au Pinel évoluent. De la même façon que le PTZ, l’appareil Pinel sera ciblé pour accélérer la construction de logements dans les zones les plus tendues du territoire.

 

A partir de 2018, la loi Pinel ne se concentrera plus que sur les zones urbaines A bis, A et B1. Soit les aires où la demande de logement excède nettement l’offre (voir le découpage des zones). Jusqu’à présent, les logements situés en zones B2 et C étaient éligibles à la loi Pinel, sous réserve de l’obtention d’un agrément de l’Etat (lire plus bas). Ces zones sortiront donc du dispositif dès l’année prochaine. Il vous est possible de vérifier la zone dans laquelle se situe un logement en vous rendant sur le site du ministère de la Cohésion des territoires.

 

Créé par la Loi de finances pour 2015, le dispositif d’investissement locatif Pinel permet à un investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt pour l’achat d’un bien immobilier neuf, à condition qu’il soit mis en location pendant au moins 6 ans. La réduction d’impôt est calculée sur le prix d’achat du bien et peut s’élever à 21% de celui-ci. Le dispositif, qui devait prendre fin au 31 décembre 2016, avait finalement été prorogé d’un an par Manuel Valls, alors Premier ministre.

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif permettant à un investisseur de déduire fiscalement une partie du prix d’acquisition d’un logement, à condition de le louer. Jusqu’à présent, le dispositif était ouvert à tout contribuable fiscalement domicilié en France et à tous les investissements réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017. Désormais, la période d’investissement est prolongée de 4 ans, ce qui emmène jusqu’en 2021. 

Quels logement sont éligibles à la loi Pinel ?

La réduction d’impôt ne concerne que certains investissements immobiliers. L’avantage est ouvert aux logements suivants :

  • les logements acquis neufs ;
  • les logements en état futur d’achèvement ;
  • les logements que vous faites construire ;
  • les logements anciens faisant l’objet de travaux pour être transformés en logements neufs ;
  • les logements non-décents et faisant l’objet de travaux de réhabilitation ;
  • les locaux affectés à un autre usage que l’habitation et faisant l’objet de travaux de transformation en logement.

En outre, les logements en construction ou en l’état futur d’achèvement doivent respectivement être achevés dans les 30 mois suivant la date d’obtention du permis de construire et dans les 30 mois suivant l’acte authentique d’acquisition. Les logements faisant l’objet de travaux doivent quant à eux être achevés au 31 décembre de la 2e année suivant l’acquisition du logement (ou du local).

Les zones concernées par la loi Pinel

De la même façon, le dispositif Pinel ne concerne que certaines zones géographiques. En matière de logement, la carte de France est découpée en zones dans lesquelles sont réparties les communes, en fonction de l’offre et de la demande de logement locatif. Ces zones sont utilisées pour la plupart des dispositifs d’aide au logement (PTZ, Loi Pinel, etc.). Les zones A, A Bis et B1 sont ainsi les plus tendues, soit celles où il existe un déséquilibre fort entre l’offre et la demande de logement. Seuls les investissements immobiliers effectués dans ces aires sont éligibles à la réduction d’impôt Pinel. Jusqu’en 2017, les logements situés en zone B2 ou C (moins tendues) pouvaient tout de même bénéficier du dispositif, mais sous réserve de l’obtention d’un agrément de l’État pour la commune concernée. A partir de 2018, ces zones sont complètement exclues du dispositif.

Conditions liées à la location en Pinel

Le logement loué doit obligatoirement constituer la résidence principale du locataire. Le propriétaire doit en outre s’engager à louer le logement pour une durée de 6, 9 ou 12 ans (engagement initial de 6 ou 9 ans, renouvelable jusqu’à deux fois). Le loyer mensuel pratiqué ne doit, quant à lui, pas dépasser certains plafonds.
Mais ces plafonds de loyer peuvent varier en fonction de la surface du logement concerné. Pour plus d’informations sur les plafonds de loyer, consultez la fiche de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil).

Localisation du logement Plafonds mensuel du loyer au m2 (charges comprises)
Zone A Bis 16,83 euros
Zone A 12,50 euros
Zone B1 10,07 euros
Zone B2 (sur agrément de l’Etat) 8,75 euros
Zone C (sur agrément de l’Etat) 8,75 euros

Conditions liées au locataire

Pour que le logement soit éligible au dispositif Pinel, il doit enfin être loué à des ménages dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas certains plafonds. Ils dépendent à la fois de la zone géographique et de la composition du foyer du locataire. Ces plafonds on d’ailleurs été relevés par rapport à l’ancien dispositif Duflot, afin d’ouvrir le dispositif à plus de ménages. En voici le détail, pour l’année 2017 :

Composition du foyer du locataire Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 37 126 euros 37 126 euros 30 260 euros 27 234 euros 27 234 euros
Couple 55 486 euros 55 486 euros 40 410 euros 36 368 euros 36 368 euros
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 72 737 euros 66 699 euros 48 596 euros 43 737 euros 43 737 euros
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 86 843 euros 79 893 euros 58 666 euros 52 800 euros 52 800 euros
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 103 326 euros 94 579 euros 69 014 euros 62 113 euros 62 113 euros
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 116 268 euros 106 431 euros 77 7778 euros 70 000 euros 70 000 euros
Majoration par personne supplémentaire à charge 12 954 euros 11 859 euros 8 677 euros 7 808 euros 7 808 euros

Montant de la réduction d’impôt en Pinel

Si le logement est éligible au dispositif Pinel et que toutes les conditions liées à la location et au locataire sont respectées, alors le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt égale à 18% du montant de son investissement, pour une période d’engagement initial de 9 ans (pour la durée de location). Si la période est prolongée jusqu’à 12 ans, cet avantage s’élève alors à 21% du prix d’acquisition. Pour une période d’engagement initial de 6 ans, la réduction d’impôt atteint 12%. Il est à noter que la réduction d’impôt ne peut s’appliquer à plus de deux logements par an et par foyer fiscal. La réduction est calculée dans la limite des deux plafonds suivants :

  • 300 000 euros par personne et par an ;
  • 5 500 euros par m2 de surface habitable.